Reactie op de Woonagenda

IBW N

Amsterdam, 18 mei 2017.

Gemeente Amsterdam,

Afdeling wonen

Postbus 1900/ woonagenda@amsterdam.nl

1000BX Amsterdam

 

Betreft: inspraakreactie woonagenda 2025.

 

Geacht College,

 

Op  10 april jl. heeft u de Amsterdamse Woonagenda ter inspraak vrijgegeven.

 

Hierbij de reactie van het Initiatief voor Betaalbaar Wonen Amsterdam-Noord (IBW-N) en het Huurders Platform Noord (HPN).

 

Het IBW-N heeft, in samenwerking met het HPN, eerder, middels twee uitvoerige notities (d.d.  november 2015 en februari 2017) haar zienswijze over de ontwikkelingen van de woningvoorraad in Amsterdam weergegeven.

 

In haar laatste notitie, d.d. 25 februari 2017, heeft het IBW-N een uitvoerige analyse gegeven welke effecten zowel het landelijk alsook het stedelijk huur en woonbeleid  heeft op met name de betaalbaarheid en de omvang van de sociale woningvoorraad.

 

Kernpunt van de reactie(s) die we kregen van het College was dat in algemene termen de zorg werd gedeeld. Maar onze conclusie was en is dat uit de reactie(s) bleek dat onvoldoende onze “zorg” ook in “actiepunten”  tot uiting kwamen en dat men volstond het beleid dat men had ingezet niet te willen wijzigen.

 

In de woonagenda 2025 wordt naast een opsomming  van “actiepunten” ook een analyse gemaakt naar 2025 toe, o.a. wat betreft de ontwikkeling van de particuliere “sociale” woningvoorraad, omvang doelgroepen, etc.

 

Op een aantal punten sluit deze analyse aan bij wat het IBW-N in haar laatste notitie heeft gesteld.

Wat echter ontbreekt is een perspectief om de oplopende schaarste aan sociale huurwoningen daadwerkelijk te bestrijden.

 

Onze notitie geeft oplossingsrichtingen aan, vaak niet de makkelijkste omdat ook o.a. landelijk (regeringsbeleid) een wijziging van beleid zou moeten plaatsvinden.

 

Daarom ook doen we U onze notitie van 25 februari u (nogmaals) toekomen en is deze een integraal onderdeel van onze inspraakreactie.

 

Wij vinden dat het College met steun van de gemeenteraad en alle andere betrokkenen lef moet tonen om de oplopende schaarste van sociale huurwoningen fundamenteel aan te pakken en waar nodig  barrières die o.a. vanuit “Den Haag” zijn opgeworpen aan de orde te stellen zodat de schadelijke elementen van dat beleid, zoals de verhuurderheffing en het introduceren van de woz-waarde in het puntenstelsel, van tafel gaan.

 

Uit de tot nu toe gevoerde discussies en enquêtes rond de woonagenda 2025 blijkt dat het overgrote deel kiest voor een “sociale” stad, en dat er een halt wordt toegeroepen aan de verdringing van mensen met een laag (midden) inkomen.

 

Men stelt dat er een stop moet komen aan de verkoop van sociale huurwoningen en meer sociale huurwoningen gebouwd moeten worden.

 

Het gepresenteerde in de woonagenda 2025 geeft aan die “roep” onvoldoende handen en voeten.

 

In het gepresenteerde in de woonagenda wordt aandacht besteed aan de  –35% gebieden, u doet dat in het kader van een “gemengde stad”.

U wilt eventueel voor die gebieden een “voorraadmonitor “ ontwikkelen en stelt dat men in deze gebieden terughoudend moet zijn met verkoop en liberalisatie van corporatiewoningen.

 

Hoe staat het echter met die gebieden en stadsdelen waar de voorraad sociale huurwoningen in corporatiebezit boven de 35% zitten, zoals in Amsterdam Noord?

 

Uit de woonagenda blijkt dat wordt verwacht dat het aantal huishoudens, dat op basis van hun inkomenspositie in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, in omvang procentueel niet veel verandert in de komende jaren. In aantal  stijgt het aantal huishoudens echter fors.

 

Deze huishoudens moeten ergens gehuisvest worden en in buurten/wijken waar het aandeel  sociale huurwoningen boven de 35% grens is, is dat overhet algemeen een omvangrijke doelgroep.

Zo ook in Noord.

 

Amsterdam Noord een stadsdeel volop in beweging

 

Noord een stadsdeel met aan de ene kant de rust van het Landelijk Gebied (Waterland) en aan de andere kant de “onrust” van veel bouwactiviteiten in ontwikkelingsgebieden zoals o.a. Buiksloterham, rondom de Noord-Zuidlijn. het Hamerstraat gebied etc. Met dorpskernen zoals: Tuindorp Oostzaan, Tuindorp Nieuwendam, Disteldorp, Vogeldorp en Floradorp. Een gebied ook waar (een deel) zoekt naar aansluiting met haar grote broer aan de overkant. Er vindt verstedelijking plaats en men ziet steeds meer hoogbouw.

 

Locaties aan het IJ gelegen waar eerst “zware” industrie gevestigd was, maken plaats voor o.a. kantoren. De creatieve industrie en ook de horeca vindt er steeds meer haar weg. Veel mensen van “elders” ontdekken Noord en ondanks de groei van het aantal woningen in Noord vindt er verdringing plaats van mensen die in dit stadsdeel opgegroeid zijn maar doordat ze een laag inkomen hebben niet aan bod komen voor een woning in “hun” stadsdeel.

 

Het IBW-N en HPN zijn voor wijken die naar inkomen, woontype, bevolking en huishoudsamenstelling divers is, wijken waar men samen woont en leeft in een prettige woonomgeving.

Daar waar mogelijk moet gebouwd kunnen worden om als Noord een bijdrage te leveren aan het oplopend woningtekort zonder het “groene” en ‘dorpse” karakter van Noord aan te tasten.

 

Een woningaanbod dat perspectief biedt voor alle inkomensgroepen maar waar de realiteit niet uit het oog wordt verloren dat Amsterdam Noord altijd al een groot aantal mensen/huishoudens herbergt die het wat betreft inkomenspositie niet ruim hebben.

 

Amsterdam Noord is gemiddeld nooit rijk geweest maar het was en is er wel goed wonen.

 

Het IBW-N en HPN hebben in de afgelopen tijd meermalen gewezen op de drastische afname van de sociale woningvoorraad in Amsterdam. Ook in Noord is deze dramatische ontwikkeling, voor woningzoekenden die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, al lange tijd aan de gang.

 

Dat er een “overdaad” aan sociale huurwoningen zou zijn (mening die gebaseerd is op al lang achterhaalde gegevens, idem geldt dit voor het cijfermateriaal wat betreft de woningvoorraad in WIA 2015), gaat al lang niet (meer) op!

 

Ook voor Amsterdam Noord heeft het IBW-N in samenwerking met het Huurdersplatform Noord middels een  Quik scan de meest “actuele” gegevens verzameld om een beeld te krijgen o.a. van de omvang van de doelgroep in Noord en hoe het is gesteld met de ontwikkeling van de woningvoorraad in Amsterdam Noord en met name die voorraad woningen waar mensen met een bescheiden (midden) inkomen op aangewezen zijn.

 

Hieronder eerst een aantal gegevens waaruit de dramatische teruggang van het aantal sociale huurwoningen in Amsterdam Noord nog eens schrijnend blijkt.

 

Stand van zaken per 1 januari 2008

Per 1 januari 2008 waren in het stadsdeel Noord aan zelfstandige huurwoningen met een sociale huur in corporatiebezit: 28.553 woningen.

Het aantal huurwoningen boven de (toenmalige) liberalisatiegrens in corporatiebezit was: 623 woningen.

De totale woningvoorraad in noord was toen:  39.226 woningen.

Ten opzichte van de totale woningvoorraad was het percentage aan sociale huurwoningen op 1 januari 2008: 72.8%.

 

Wat was de stand per 1 januari 2016?

Op 1 januari 2016 waren  in stadsdeel Noord 23.552 zelfstandige huurwoningen met een sociale huur in corporatiebezit.

Het aantal woningen met een huur boven de liberalisatiegrens behorende tot het corporatiebezit was gestegen naar:  2.126 woningen.

De totale woningvoorraad was op 1 januari 2016: 41.878 woningen.

Ten opzichte van de totale woningvoorraad was het percentage aan sociale huurwoningen op 1 januari 2016: 56.2%.

(Bron: jaarboek 2008 en jaarbericht 2016 AFWC)

 

Een netto daling, in de beschreven periode, van het aantal woningen met een sociale huur in corporatiebezit in het stadsdeel Noord van maar liefst 5.001 woningen.

Terwijl de totale woningvoorraad in stadsdeel noord is gestegen met 2.652 woningen.

 

De enorme daling van de sociale woningvoorraad  in Noord ontstaat door de forse stijging van het aantal geliberaliseerde woningen (met ruim 1.500), door verkoop van sociale huurwoningen in de periode 2008 t/m de eerste helft 2016: 2.950 en door sloop van sociale huurwoningen (zo’n 2.500!) in de periode 2008 t/m 1 januari 2016.

 

Particuliere woningvoorraad in stadsdeel Noord

In stadsdeel Noord is het aantal woningen in particulier bezit 3.149 woningen (O&S kerncijfers stadsdelen 2016).

Het aandeel particuliere huurwoningen in Noord is laag ten opzichte van de rest van Amsterdam.

De laatste jaren is het aantal gestegen, maar het overgrote deel daarvan wordt verhuurd in de vrije sector.

Hoeveel woningen in de particuliere verhuur nog een sociale huur hebben is moeilijk met cijfers te onderbouwen.

In WIA 2015 stadsdelen staat dat 2% van de totale woningvoorraad in de particuliere verhuur een “sociale huur”  hebben, dat komt overeen met 838 woningen.

Ook in Amsterdam Noord is de woz-waarde fors gestegen met als gevolg dat vrijkomende particuliere huurwoningen voor een groot deel in de vrije sector worden verhuurd.

 

Omvang huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning

Wat is de omvang van het aantal huishoudens die op basis van hun huishoudinkomen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning in Amsterdam Noord (op basis van WIA cijfers stadsdelen 2015).

 

De WIA cijfers gaan uit van percentages, wij rekenen dit ook om naar aantal huishoudens op basis van de stand van de woningvoorraad per 1 januari 2016 in stadsdeel Noord.

 

Voor lage inkomens geldt de huurtoeslaggrens, wij hanteren het prijspeil dat per 1 januari 2017 geldt (en niet die van 2 jaar terug zoals deze in de woonagenda staat vermeld) namelijk voor eenpersoonshuishoudens een maximaal bruto jaarinkomen van 22.200 Euro (per maand ongeveer 1.450 Euro netto) en voor meerpersoonshuishoudens maximaal een bruto jaarinkomen van 30.150 Euro (netto per maand ongeveer t/m 1.800 Euro per maand).

 

De EU grens is een bruto jaarinkomen van 36.115 Euro (is ongeveer 2.050 Euro netto per maand).

 

Aantal huishoudens met laag inkomen in Amsterdam Noord           41% is 17.170 huishoudens.

Aantal huishoudens tussen een laag inkomen en de EU  grens:       18% is   7.538 huishoudens.

Totaal:                                                                                                          59% is  24.708 huishoudens.

 

Zou je het aantal huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen 36.115 Euro en 40.349 Euro (prijspeil 1 januari 2017) meetellen namelijk: 2.303 huishoudens (zie 1) dan stijgt het aantal huishoudens dat op grond van hun inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning naar:

27.011 huishoudens in Amsterdam Noord.

 

Deze groep heeft volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (officieel adviesorgaan van de Regering) een maximale “ability –to-pay” (de maximale financiële draagkracht voor wonen) die huren in de vrije sector niet mogelijk maakt. (bron: WIA 2015 blz.6)

 

Opvallend is dat deze groep huishoudens niet apart genoemd wordt in de woonagenda.

 

Terwijl in een brief van de Wethouder Wonen aan de raadscommissie Wonen  (maart 2016) nog gesteld werd dat:

“Door in werking treden van het ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ mogen corporaties tot en met 2020 ook 10% van de vrijgekomen woningen aanbieden aan huishoudensmet een inkomen tot 38.950 Euro (prijspeil 2015). Deze groep heefteen maximale financiële draagkracht voor wonen, die huren in de vrije sector moeilijk mogelijk maakt. Betaalbaarheid van wonen is een probleem voor deze groep en hiervoor is erkenning vanuit het Rijk”.

 

Kortom: het vergroot de potentiële behoefte aan sociale huurwoningen, ook in Noord.

De vraag daarnaast is waarom deze groep van huishoudens niet benoemd wordt in de woonagenda 2025  als zijnde een inkomensgroep die ook in aanmerking komt voor een sociale huurwoning maar daartegenover weggedrukt wordt naar huren in de “vrije sector” ook al noem je dat “middendure huur”. Het is voor deze inkomensgroep een enorme lastenverzwaring.

 

(1. Dit aantal is een schatting op basis van WIA 2015 stadsdelen komt men erop uit dat 11% van de noordelijke huishoudens een bruto jaarinkomen heeft tussen 34.911 Euro en 44.657 Euro. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de inkomensgroep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, bruto jaarinkomen tussen 34.911 Euro en 38.950 Euro en de groep met een inkomen tussen 38.911 Euro en 44.657 Euro. In WIA 2015 Amsterdam wordt dat onderscheid wel gemaakt en is de verdeling dat 50% behoort tot de ene groep en de andere groep ook 50% omvat. We hebben deze verdeling ook toegepast bij onze berekening. De WIA cijfers gingen uit van het prijspeil uit 2015. Inmiddels gelden per 1 januari 2017 andere bedragen namelijk tussen 36.115 Euro en 40.349 Euro)  

 

Noord gemiddeld niet breed

Dat in Amsterdam Noord vele huishoudens het niet “breed” hebben komt ook naar voren uit de Armoedemonitor Amsterdam 2015.

 

10.352 van de huishoudens, dat is bijna 25% van het totaal aan huishoudens die in Noord woonachtig zijn, moeten rond zien te komen van 120% van het wettelijk sociaal minimum (2) of nog minder.

(2.Voor alleenstaanden 1.153 per maand, voor gehuwd of samenwonenden 1.647 per maand. Voor AOW gerechtigden liggen de bedragen iets hoger.)

 

Opvallend is ook het aantal huishoudens met huurtoeslag fors gestegen is ten opzichte van 2008, ondanks de enorme daling van de sociale woningvoorraad in Noord. Het aantal huishoudens met huurtoeslag in 2013 is gestegen naar: 13.387 huishoudens terwijl dat er in 2008 12.235 huishoudens waren.

 (Bron: huurtoeslagcijfers in beeld (laatste officiële cijfers)

 

De enorme huurstijgingen van de laatste jaren hebben ertoe geleid dat duizenden huishoudens flink in koopkracht ingeboet hebben en dat bij velen de  (financiële) “verarming” zich heeft verdiept.

 

Dat er een eind moet komen aan de steeds maar weer stijgende huren lijkt ons dan ook vanzelfsprekend (huurverlaging is eerder aan de orde).

 

Aantal woningzoekenden stijgt enorm

Het aantal actief woningzoekenden naar een sociale huurwoning stijgt enorm.

Ook bij de mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning en in Noord woonachtig zijn zie je dat. Waren er in Noord in 2014 nog 4.912 actief woningzoekenden in 2015 was dat gestegen naar 6.490 actief woningzoekenden bij Woningnet (3.737 starters en 2.753 doorstromers).

 

Ook het aantal gemiddelde reacties steeg op een leeg gekomen woning. Was dit in 2008 nog 134, in 2015 was dit gestegen naar ruim 200 reacties gemiddeld. Bij loting liep dat zelfs op tot 1.114 reacties.

 

Prognose ontwikkeling woningvoorraad stadsdeel Noord (Bron: O&S prognose 22 gebieden) 

Aantal woningen:                                        2017                  2020            2025

Totale woningvoorraad in Noord            42.360               46.134         50.076

 

Conclusies:

 

In  Amsterdam Noord is er al een tekort aan sociale huurwoningen (omvang doelgroep in relatie tot huidige aantal sociale huurwoningen, daarbij is de achteruitgang door verkoop en liberalisatie in 2016 niet eens meegerekend). Het is dus grote onzin dat in Amsterdam Noord een “overdaad”  is aan sociale huurwoningen.

 

Er zijn geen aanwijzingen (volgens de Woonagenda) dat de potentiële doelgroep (nu 59% of 64.5% als huishoudens met een laag middeninkomen worden meegerekend) in omvang zal dalen.

 

In 2025 zou op basis van deze gegevens en de prognose van de ontwikkeling van de woningvoorraad in Amsterdam Noord een potentiële behoefte  (omvang doelgroep) aan sociale huurwoningen zijn van 29.545 woningen, als men de omvang van de lage inkomens meerekent zelfs 32.299 woningen.

 

Zelfs bij een daling van de potentiële doelgroep naar 55% (en de groep lage middeninkomens niet meerekent) in Noord is er een potentiële behoefte van 27.542 sociale huurwoningen.

 

Kortom: tot 2025 zullen minimaal 4.000 sociale huurwoningen toegevoegd moeten worden aan de huidige (stand 1 januari 2016) bestaande sociale woningvoorraad in Noord om enigszins te kunnen voldoen aan de potentiële behoefte op dat moment van de doelgroep.

 

Wil men nu en in de toekomst verdere verdringing van mensen met een bescheiden inkomen om zich te kunnen huisvesten in stadsdeel Noord tegen gaan dan moet het roer om!

 

Dat betekent o.a.:

 

-          Een onmiddellijke stop van verdere verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen. Het verkoopconvenant dat afgesloten is door o.a. de Gemeente en wooncorporaties is door de maatschappelijke “realiteit” achterhaald.

-           Er moet een “Deltaplan” komen voor sociale nieuwbouw om de schaarste aan sociale huurwoningen daadwerkelijk te bestrijden. Waarin Regering, Gemeente en de wooncorporaties hun (financiële) bijdrage leveren. Per buurt/wijk  (dus ook voor Noord) moet (zoveel mogelijk) ingevuld worden wat de potentiële behoefte is aan nieuwe sociale huurwoningen, wij schatten dat zeker 30.000 nieuwbouwwoningen met een sociale huur toegevoegd moet worden aan de huidige sociale woningvoorraad tot aan 2025. Dit betekent dat ongeveer 45% tot 50% van de nieuwbouw een sociale status moet hebben.

-          Duizenden sociale huurwoningen in particulier bezit zijn bij leeg komen in de vrije sector verhuurd, dat is mogelijk gemaakt door het introduceren van de woz-waarde in het puntenstelsel. Tienduizenden woningen in particulier bezit kunnen in de sociale woningvoorraad blijven wanneer het “oude” puntensysteem weer in werking zou treden. Als alternatief zou men ook kunnen bedenken om de woz-waarde in het puntenstelsel te begrenzen o.a. door te stellen dat niet meer als 20% van de punten afhankelijk mogen zijn van de woz-waarde of een bovengrens aan te geven dat niet meer dan 10% boven de gemiddelde landelijke woz-waarde doorgerekend mag worden.

 

Ook in bijgaande notitie van het IBW-N (in samenwerking met het HPN tot stand gekomen) staan nog  voorstellen.

 

Tenslotte: Verandering van het toewijzingsbeleid en of gelijkstelling (naar de laagte brengen) van de inkomensgrens voor de particuliere woonvoorraad om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning bestrijdt de schaarste aan sociale huurwoningen niet.

Het zijn lapmiddelen.

 

Met de sociale woningvoorraad mag het niet zo gaan als bij de ontwikkeling van de Fyra trein. Men keek ernaar maar niemand zij: “STOP” !

 

Namens het Initiatief Betaalbaar Wonen            Namens het Huurdersplatform Noord

Amsterdam Noord (IBW-N),                              (HPN),

Wil van Zijl, secretaris                                      Frank Witzen

Han Wanders, woordvoerder

 

 

 

Enige aanvullende opmerkingen betreffende een reactie op de woonagenda die de gehele stad betreffen en niet alleen Amsterdam Noord en een aantal punten ter verdere overdenking.

 

De Woonagenda kijkt vooruit.

Terugkijkend constateren wij een grote terugloop van de voorraad gereguleerde huurwoningen die in het bezit zijn van de corporaties. Dank zij de wijzigingen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 oktober 2015 kondigt zich een nog grotere terugloop aan bij de voorraad gereguleerde huurwoningen die in bezit zijn van particuliere eigenaren.

Deze terugloop is in heel belangrijke mate veroorzaakt door de overheid zelf. Immers:

  1. Aan de Amsterdamse corporaties is toegestaan dat een belangrijk deel van de gereguleerde voorraad kan worden verkocht. Op grond van overeengekomen verkoopconvenanten mogen de gezamenlijke corporaties circa 47.000 woningen verkopen. Hiervan zijn inmiddels al ruim 26.000 woningen verkocht.

Wanneer wij bij deze verkoop uitgaan van een boekwinst van circa € 100.000 per woning dan heeft dit de gezamenlijke corporaties inmiddels al een bedrag van circa € 2.500.000.000 opgeleverd. Wat met dit geld is gedaan is ons nog niet zo erg duidelijk geworden.

Op de huidige voorraad gereguleerde huurwoningen ligt dus nog een claim van 20.000 nog te verkopen woningen. Die verkoop gaat in kleine porties waardoor het een sluipend, en ook heel langdurig  proces is. Dit proces staat kennelijk geheel los van de steeds maar oplopende wachttijden die in aanmerking moeten worden genomen voor de toewijzing van een gereguleerde huurwoning.

 

  1. Naast wijzigingen door het Rijk in het WWS, waardoor het puntentotaal omhoog ging, is per 1 oktober 2015 ook nog in ruime mate marktwerking in het WWS geïntroduceerd.

Hierdoor is de waarde van veel afzonderlijke woningen sterk verhoogd waardoor de basis voor de berekening van de in rekening te brengen maximaal redelijke huur ook sterk is verhoogd. Dit brengt met zich mee dat bij vertrek van de zittende huurder de gereguleerde huurwoning vrijwel zeker in de vrije sector terecht komt. Ook langs deze weg (het liberaliseren) verdwijnen veel woningen uit de gereguleerde voorraad huurwoningen. Dit geldt zowel voor de gereguleerde huurwoningen die in bezit zijn van de corporaties als voor de gereguleerde huurwoningen die in bezit zijn van de particuliere eigenaren.

Een saillant detail is dat thans voor de particuliere eigenaren de inkomensgrens voor de gereguleerde huurwoningen bij € 44.000 ligt en dat in de Woonagenda wordt voorgesteld om deze inkomensgrens te verlagen naar € 34.000 (dit is de voor de gereguleerde huurwoningen in bezit van de corporaties geldende inkomensgrens). Veel positiefs voor met name de lage middeninkomensgroep kunnen wij hierin niet ontdekken.

  1. Vroeger werd het woningbezit van de corporaties en de particuliere eigenaren in twee groepen onderverdeeld, namelijk de sociale sector en de vrije sector. Thans wordt de vrije sector ook onderverdeeld in twee groepen, namelijk de middeldure huur en de dure huur.

De nieuwe groep van de middeninkomens vormde vroeger de bovenkant van de sociale sector. Door het verschuiven van een groep huurders / woningzoekenden van de sociale sector naar de vrije sector is de sociale sector verkleind en als gevolg van het bevriezen van de afbakeningsgrens (€ 710) is ook de omvang van de voorraad gereguleerd woningbezit verlaagd.

Wij vinden dat een uiterst ongelukkige ingreep omdat deze nieuwe groep geen aanspraak meer kan maken op een gereguleerde woning terwijl er van ander passend woningaanbod vrijwel geen sprake is.

In een reactie van Bouwe Olij wordt het volgende gesteld:

In de 10 jaar dat er 15.000 middenhuur woningen worden gebouwd gaan er 40.000 betaalbare particuliere huurwoningen (door u aangeduid als sociale huurwoningen) verloren (zie Woonagenda 2025). Dat verlies van die 40.000 woningen kan voorkomen worden door het aantal punten waarbij een woning in de vrije sector komt (Thans 141 pnt en € 710 huur) op te trekken tot 190 punten en € 970 huur). De meeste van die 40.000 woningen blijven dan betaalbaar als middenhuurwoning. Heel goed dat de gemeenteraad gister besloten heeft hiervoor te lobbyen in Den Haag. … Het is niet correct dat u stelt dat de sociale huurwoningen die vrijkomen bij doorstroming naar een middenhuurwoning weer beschikbaar komen voor Amsterdammers die daar qua inkomen voor in aanmerking komen. U gaat immers de komende 10 jaar 20.000 corporatiewoningen verkopen en 10.000 liberaliseren (zie de Samenwerkingsafspraken). In 2025 zijn er nog maar 181.000 betaalbare huurwoningen terwijl er dan behoefte is aan 227.410 betaalbare huurwoningen (zie Woonagenda 2025).

Ook wij pleiten ervoor om de geïntroduceerde middengroep weer op te heffen en weer deel te laten uitmaken van de groep woningzoekenden die aanspraak kunnen maken op een gereguleerde huurwoning in bezit van een corporatie of een particuliere eigenaar.

  1. Afgestapt is van het inflatievolgend huurbeleid waardoor aanmerkelijke extra huurverhogingen door de verhuurders kunnen worden opgelegd. Hiernaast kunnen inkomensafhankelijke extra huurverhogingen aan huurders in rekening worden gebracht. Ook langs deze weg komt de betaalbaarheid van de huur onder druk te staan.
  2. Cruciaal in de Woonagenda is het in figuur 2.1 op blz 27 verwerkte gegeven dat in 2025 de woningbehoefte aan gereguleerde huurwoningen uitkomt op 49% van de Amsterdamse huishoudens terwijl de voorraad gereguleerde huurwoningen uitkomt op 39%. In de komende jaren gaan wij dus een verdere, niet te verdedigen verslechtering van de Amsterdamse woonsituatie tegemoet. Naar onze overtuiging kan dat geen goede koers voor het toekomstige beleid inhouden.

 

Door dit alles is de beschikbaarheid van gereguleerde huurwoningen sterk afgenomen. Deze ontwikkeling is nog lang niet ten einde. Hiernaast is de te betalen huur voor zittende bewoners aanmerkelijk verhoogd. Bij nieuwe verhuur is de maximaal redelijke huur vaak het richtpunt voor de verhuurder bij het vaststellen van de te betalen huur.

Oorspronkelijk zijn de corporaties opgericht om schrijnende wantoestanden in de toenmalige woningmarkt te verbeteren en op te heffen. Dat is redelijk gelukt, inclusief het redderen van de ravages die in de tweede wereldoorlog werden aangericht.

Het totale bezit van de corporaties was in de jaren tachtig zo groot dat op heel redelijke wijze aan de woonbehoeften van een brede primaire doelgroep tegemoet kon worden gekomen.

Hierna zijn allerlei mogelijkheden voor corporaties ontstaan om een uitverkoopbeleid te realiseren.

Dit beleid van de corporaties is naar onze overtuiging uit zijn voegen gebarsten

In de Woonagenda komt dit slechts constaterend en vergoelijkend aan de orde. De acties die in de Woonagenda zijn ingezet of zullen worden ingezet bieden slechts marginaal tegenwicht.

Wij wijzen op de volgende punten:

  • De verkoopconvenanten worden in de Woonagenda volledig aanvaard; via verkoop van een jaarlijks beperkt deel van het toegestane quotum wordt de indruk gevestigd dat het redelijk en aanvaardbaar is dat corporaties bezit verkopen terwijl er sprake is van eindeloos lange wachtrijen van woningzoekenden.
  • Mogelijke aanpassingen in het WWS, inclusief een mogelijke opheffing van de ingevoerde vermarkting, waardoor de huur beter betaalbaar zou worden komen in de Woonagenda niet aan de orde. De vermarkting houdt als uitgangspunt in dat het wonen, dat toch als een primaire levensbehoefte wordt erkend, voor wat de daarvoor te betalen huur betreft afhankelijk gemaakt kan en mag worden van de waarde die samenhangt met de verkoopmarkt van huizen. Dat is geen economische kwestie maar een moreel dilemma, in ieder geval voor zover er sprake is van via de corporaties en particuliere eigendom opgebouwd gereguleerd woningbezit.
  • De overheveling van de nieuwe groep middeninkomens van de sociale sector naar de vrije sector is vooral cosmetisch van aard. De nieuwe groep is direct ook een probleemgroep omdat in het thans beschikbare woningbezit nauwelijks woningen voor de woningzoekenden beschikbaar zijn. Ook de menging in de afzonderlijke gebieden zal bevorderd worden wanneer de nieuwe groep middeninkomens, eventueel deels, weer ondergebracht zou worden binnen de sector gereguleerde huurwoningen.
  • Uit het geconstateerde verschil tussen de aanwezige voorraad gereguleerde woningen en de woningbehoefte (49% tegenover 39%) en de opmerking dat mensen uit Amsterdam zullen moeten verdwijnen maken wij op dat daadkrachtiger beleid noodzakelijk is om de gereguleerde woningvoorraad op het benodigde niveau te brengen.

 

Zo blijft veel te veel bij het oude.

Wij hopen dat de Woonagenda een fundamenteel overleg mogelijk maakt met alle betrokkenen die “hart” hebben en zich “hard” willen maken voor een sociaal Amsterdam ook op woongebied.