Minder vrije huurwoningen bij corporaties

NRC 3 februari 2019 Sam de Voogt

 

Krimp middensegment

Corporaties hebben steeds minder woningen in het middensegment. De minister wil er juist meer.

 

Minister Ollongren ziet graag dat corporaties een grotere rol gaan spelen bij de bouw van middenhuurwoningen, huizen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro per maand.

 

Corporaties bezitten steeds minder huurwoningen in de vrije sector en de komende jaren wordt dat aantal alleen maar kleiner. Die ontwikkeling staat haaks op de wens van minister Ollongren (Binnenlandse zaken, D66). Volgens de corporaties hebben zij vooral last van nieuwe regels en ook belastingen, zoals de verhuurdersheffing, die het hun vrijwel onmogelijk maken nog actief te zijn op deze markt.

Minister Ollongren ziet juist graag dat corporaties een grotere rol gaan spelen bij de bouw van middenhuurwoningen, huizen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro per maand. Uit cijfers van corporatiekoepel Aedes en toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) blijkt dat het aantal middenhuurwoningen van corporaties is teruggelopen van bijna 100.000 in 2014 tot ruim 73.000 in 2016. De komende jaren verwachten Aedes en Aw een verdere daling. Worden die middenhuurwoningen dan ontliberaliseerd naar de gereguleerde sector en/of verkocht?

Dat is het gevolg van de wijziging van de Woningwet in 2015. Corporaties moeten zich sindsdien bezighouden met sociale huurwoningen en mogen alleen onder strenge voorwaarden duurdere huurwoningen bouwen of kopen. De wetswijziging werd ingevoerd na incidenten met corporaties, zoals het miljardenverlies van Vestia.

Marktpartijen zouden de bouw van de middenhuurwoningen moeten overnemen, maar dat gebeurt te weinig. Ontwikkelaars vinden deze projecten niet meer rendabel en zetten liever duurdere huur- en koopwoningen neer. Gevolg is dat in het middensegment nauwelijks meer wordt gebouwd, ziet Aw-directeur Kees van Nieuwamerongen: „Nu is het tij gekeerd en doet de politiek een beroep op corporaties voor middenhuur. Binnen de corporatiewereld denken velen echter sinds 2015: vrije huurwoningen, niet doen.”

Corporatiekoepel Aedes ziet dat corporaties zich „ontzettend ontmoedigd” voelen, zegt woordvoerder Marlies Kolthof. Door de gewijzigde regels moeten gemeenten nu voorrang geven aan de markt, pas daarna komen corporaties in beeld. „De besluitvorming ligt bij gemeenten. Corporaties zijn wat betreft middenhuur volledig afhankelijk van hen.” Corporaties, kortom, willen of kunnen niet meer helpen.

Ollongren vindt dat betaalbare huurwoningen middenhuurwoningen zijn volgens de definitie geen betaalbare huurwoningen een sleutelrol spelen bij de doorstroming op de woningmarkt. Deze woningen moeten een plek bieden aan de mensen die te veel verdienen voor de sociale sector, maar die ook geen huis kunnen of willen kopen.

De dalende trend zet de komende jaren door. Volgens rapporten van toezichthouder Aw is het aantal vrije sector huurwoningen in bezit van corporaties sinds 2017 in een jaar met 1.300 afgenomen. Tussen 2018 tot 2022 zal dit aantal met nog eens bijna 8.000 dalen, verwacht directeur Van Nieuwamerongen. „Er zal meer verkocht worden dan er wordt aangekocht of aan nieuwbouw wordt neergezet.” Dus het gaat om verkoop. Om de corporatiefinanciën op peil te houden die afkalven door de verhuurderheffing.

Minister past nu regels aan

Ollongren heeft de eis dat corporaties voor projecten met nieuwbouw in het middensegment een rendement van 5,5 procent halen, laten vallen. In september kondigde ze ook vereenvoudiging van de regels aan om corporaties „meer armslag” te geven bij „het stimuleren van middenhuur”. De volgende stap is vereenvoudiging van de markttoets, de maatregel die marktpartijen voorrang geeft bij projecten met huurwoningen in de vrije sector. Ook wil Ollongren de markttoets afschaffen voor grond die corporaties al voor 2015 in erfpacht dat geldt toch maar voor een paar gemeenten? hadden. Daardoor zouden met name corporaties in grote steden, waar vaak erfpacht is, makkelijker middenhuurwoningen neer kunnen zetten.

 

Corporaties willen of kunnen niet meer

NRC Sam de Voogt 4 februari 2019

 

Woningmarkt

De minister wil dat corporaties woningen met een huur van tussen 720 en 1.000 euro bouwen. Corporaties voelen die drang niet.

Het is dat de Amsterdamse Sarphatistraat een lengte van bijna twee kilometer heeft. Anders was de rij met mensen die op 26 september vorig jaar voor het complex stond, de hoek bij de Korte ’s-Gravesandestraat om gekruld. Meer dan vijftig mensen stonden er te wachten voor de bezichtiging van een huurwoning met een maandhuur van 1.000 euro.

De grote belangstelling is verklaarbaar: woningen met een maandelijkse huurprijs van tussen de 720 – de grens van de sociale huursector – en 1.000 euro zijn zogenoemde middenhuurwoningen en daar zijn er in Nederland slechts 479.000 van, op ruim 7,7 miljoen woningen. Een aandeel van iets meer dan 6 procent, voor een segment dat een „sleutelrol” moet spelen bij de doorstroming op de woningmarkt, zoals minister Kajsa Ollongren

 

In Amsterdam en andere grote steden is de behoefte aan middenhuurwoningen het grootst.

 

(Binnenlandse Zaken, D66) dat verwoordde. Zij ziet het middensegment als dé plek waar mensen terecht kunnen die te veel verdienen voor de sociale sector maar (nog) te weinig om een huis te kopen. De komende vijf jaar zijn er tussen de 75.000 en 100.000 van dit soort type huizen nodig, bleek vorig jaar uit een rapport van onderzoeksbureau Stec Groep.

Middenhuurwoningen dienen in principe te worden neergezet door commerciële partijen. Maar in de praktijk is in de grote steden de ruimte zo schaars en de vraag zo hoog, dat het neerzetten van huurwoningen duur is. De bouwkosten zijn niet hoog doordat de ruimte schaars is en de vraag hoog is, maar doordat vanwege de woningnood hoge prijzen gevraagd kunnen worden Daar komt bij dat stadsbesturen allerlei eisen stellen aan het neerzetten van middenhuur. Bijvoorbeeld eeuwige middenhuur Dit type huurwoningen levert zodoende te weinig rendement op – marktpartijen zetten liever duurdere appartementen neer.

Daarom ziet minister Ollongren een belangrijke rol weggelegd voor corporaties. Die zouden meer middenhuurwoningen moeten bouwen. Corporaties wel steeds tweederangs. Als anderen het niet doen, dan de corporaties maar.

Corporaties bouwen juist minder

Zelf zien ze dat anders. Tussen 2014 en 2016 is het aantal middenhuurwoningen van corporaties met 27.000 afgenomen naar ruim 73.000, blijkt uit cijfers van corporatiekoepel Aedes. En sinds 2017 is dat aantal gedaald met 1.300, stelt toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Aw voorziet de komende jaren een verdere afname van bijna 8.000 middenhuurwoningen. 80 procent van de corporaties verwacht de komende vijf jaar minder middenhuurwoningen in bezit te hebben, blijkt uit recent onderzoek van kennisinstituut Platform31 onder 56 corporaties. Onderzoeker Fons Lustenhouwer: „Commerciële activiteiten zijn niet hun corebusiness, zeggen ze. Dat begrijp ik wel.”

De dalende trend is een gevolg van het beleid van Ollongrens voorganger, Stef Blok (VVD). „Die heeft hele strenge regels aan corporaties opgelegd”, zegt Kees van Nieuwamerongen, directeur van toezichthouder Aw. Blok wilde dat corporaties zich alleen gingen bezighouden met de sociale sector en legde dat vast door de Woningwet in 2015 te wijzigen. Financiële debacles als die met Vestia en wangedrag van corporatiebestuurders die geld uitgaven aan zaken als een Maserati wilde de minister niet meer.

Sinds 2014, toen corporaties de wijzigingen in de Woningwet zagen aankomen, verkopen ze daarom hun commerciële huurwoningen als financiële stimulans voor hun sociale bezit, of om er maar vanaf te zijn.

Nu corporaties in de ogen van Ollongren weer nodig zijn in het middensegment, kunnen of willen ze niet meer. Veel corporaties hebben simpelweg te weinig geld om middenhuurwoningen te bouwen. Van Nieuwamerongen: „Er komt van alles op ze af: ze moeten de huren op een betaalbaar niveau houden, hun woningen verduurzamen, meer sociale en vrije huurwoningen bouwen. En dat terwijl hun verdienmodel onder druk staat door stijgende belastingen zoals de verhuurdersheffing en lagere inkomsten doordat ze huren moeten aanpassen aan de inkomens van bewoners.” Begrijpelijk

Regelgeving belemmert

De kleine groep – hun aandeel wordt geschat op 10 procent – die nog wel ambities heeft in de vrije huursector, wordt belemmerd door regelgeving. Corporatie Eigen Haard in Amsterdam had verregaande plannen om een gemengd complex neer te zetten in Amsterdam-Zuidoost. 84 appartementen, waarvan de veertien grootste woningen middenhuur moesten worden. Maar de corporatie zag ervan af. Manager strategie Pim Hogenboom: „Voor gemengde projecten zijn wij verplicht een marktpartij te zoeken. Maar zij stellen voorwaarden om hun gewenste rendement te halen: snellere huurverhogingen, verkoop van de woningen na een jaar of vijftien. Voeg daarbij de stijgende grond- en bouwprijzen – dat verklaart waarom we geen geschikte partner kunnen vinden.”

Sommige corporaties weigeren uit principe. Middenhuur is iets voor marktpartijen, zegt bijvoorbeeld Bo-Ex uit Utrecht. Directeur Marije Eleveld: „Van oudsher richten we ons op de kleinste portemonnee. Er is grote vraag naar sociale huurwoningen.”

Eleveld snapt de wens van de minister wel, „want in Utrecht komt maar weinig middenhuur van de grond. Wat er gebouwd wordt, is heel klein. Daar kun je niet terecht als agent of verpleger met je gezin.” Dat heeft negatieve gevolgen, ziet zij ook. „Zo verlies je een goede mix in de wijken. En de middenklasse is toch de motor van de stad.” Maar de drang in actie te komen voelt Eleveld niet. „We voelen niet de medewerking van de overheid om überhaupt over middenhuur na te gaan denken.”

Je kunt concluderen dat het beleid van oud-minister Blok effectief is geweest, zegt Van Nieuwamerongen. Misschien wel té effectief. „Corporaties vereenzelvigen huurwoningen in de vrije sector met ‘niet doen’. Het is een scheldwoord geworden.”

Om corporaties te stimuleren, heeft minister Ollongren aangekondigd regels aan te passen. Zo hoeven corporaties die nieuwe middenhuurwoningen neerzetten geen rendement meer te halen van 5,5 procent – dat percentage is bijgesteld naar 0. Ook moet de voorrangsregel voor marktpartijen bij projecten met middenhuurwoningen voor grond die in erfpacht is bij corporaties, vervallen. Dus corporaties hebben grond in erfpacht en die moeten zij afstaan aan marktpartijen in het geval van middenhuur? Maar het zal een tot twee jaar duren voordat de nieuwe regels van kracht zijn, zegt corporatiekoepel Aedes.

Volgens Bo-Ex-directeur Eleveld zijn de aangekondigde maatregelen onvoldoende. „Er is naast een versoepeling van de regelgeving ook meer financiële ruimte nodig.” Dat zou er bijvoorbeeld moeten komen via de afbouw of afschaffing van de verhuurdersheffing, iets waar Aedes al langer voor pleit.

VRIJE SECTOR GROEI DOOR PAPIEREN MAATREGEL

Per 1 januari 2017 leek het aantal vrije huurwoningen van corporaties plots verdubbeld tot 140.000, maar dat was alleen op papier. Corporaties moesten hun sociale huurwoningen administratief scheiden van woningen met een huur boven de sociale grens (720 euro). Omdat veel corporaties gemengde complexen hebben, met zowel sociale als vrije huurwoningen, besloten ze deze in hun geheel over te hevelen naar de vrije sector.

In de praktijk bleven dezelfde huurders in de dezelfde voormalige sociale huurwoningen zitten. De huur van die huizen wordt pas verhoogd als zij verhuizen. Dus zijn van de 140.000 woningen maar 78.000 daadwerkelijk middenhuur.

DAEB/niet-DAEB verhaal