Amsterdam slibt dicht door woonfraude
Amsterdam slibt dicht door woonfraude
FD 13-2-19 Pim Kakebeeke Johan Leupen
Amsterdamse woningcorporaties kampen op grote schaal met woonfraude. Naar schatting tussen de 10% en 20% van de 186.000 Amsterdamse woningen in hun bestand wordt illegaal onderverhuurd, voor het merendeel door huurders die willen kapitaliseren op de schaarste.
Het woonfraudeteam van Ymere bezoekt een woning die vermoedelijk illegaal onderverhuurd is. De woningcorporatie onderzoekt op basis van meldingen zo’n negenhonderd gevallen per jaar.
Dit blijkt uit een inventarisatie van het FD in de sector, met behulp van dataonderzoeker Decisive Facts. Dat bureau verzamelde maandenlang gegevens van advertentiesite Kamernet, en zette die af tegen het woningbezit van corporaties om zo duizenden vermoedelijk illegale aanbiedingen te identificeren.
Ymere, Rochdale en Stadgenoot – drie grote corporaties in Amsterdam – kunnen geen exacte cijfers noemen, maar ze bevestigen dat vele duizenden woningen illegaal worden verhuurd. Bij Stadgenoot alleen al gaat het om tussen de 10% en 20%; 3000 tot 6000 fraudegevallen, schat bestuursvoorzitter Marien de Langen. ‘Een waanzinnig hoog aantal, als je bedenkt dat wij via nieuwbouw jaarlijks slechts enkele honderden nieuwe woningen kunnen opleveren.’
6000
Wooncorporatie Stadgenoot schat dat het bij haar om tussen de 3000 tot 6000 fraudegevallen gaat
Marktleider Ymere (ruim 40.000 woningen in Amsterdam) vermoedt dat het om 8% tot 10% van hun bestand gaat, ‘mogelijk meer’.
Corporaties voelen een groeiende urgentie om illegale onderhuur aan te pakken door de woningnood, die in zeventig jaar niet zo hoog is geweest aldus Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. De onderhuur heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan het volledig dichtslibben van de markt: nog slechts zo’n 3% van hun Amsterdamse corporatiewoningen komt jaarlijks vrij door verhuizing. Die mobiliteit is over de jaren gehalveerd. De wachttijd bedraagt nu zo’n veertien jaar.
Politiek Den Haag en de gemeente eisen meer woonruimte van de corporaties. Tegelijkertijd ervaren die juist steeds minder ruimte om misbruik van hun bestaande sociale woningen op te sporen door de privacywet AVG, die overheidsinstanties huiveriger heeft gemaakt om informatie te delen. ‘Het gaat vaak om een stapeling van uitkeringsfraude, woonfraude en andere problemen’, zegt Hester van Buren, bestuursvoorzitter van Rochdale. ‘We hebben meer toegang nodig bij onder meer de politie, Belastingdienst en de SVB.’
‘We hebben meer toegang nodig bij onder meer de politie, Belastingdienst en de SVB’
- Hester van Buren, bestuursvoorzitter Rochdale
Onder de radar
‘Illegale onderhuur ontwricht en ondermijnt het hele corporatiestelsel’, vat directeur De Vries van de koepel het samen. Toch staat het volgens hem niet erg hoog op de politieke agenda van de gemeente; die wordt gedomineerd door de meer zichtbare overlast van Airbnb-vakantieverhuur. ‘Het overgrote deel van de onderhuurders is geen zuipende, blowende herrieschopper en blijft dus onder de radar’, zegt Jolanda Roffelsen van het handhavingsteam Ymere.
De gemeente Amsterdam zegt de investeringen in de aanpak van illegale onderhuur op te schroeven: ‘Op dit moment wordt er een slag gemaakt richting datagestuurd handhaven. Om dit voor elkaar te krijgen, ontwikkelt de gemeente — samen met de corporaties — databestanden met risicoadressen’.
Als je arm bent, mag je een brood stelen
‘Het overgrote deel van de onderhuurders is geen zuipende, blowende herrieschopper’
- Jolanda Roffelsen, Ymere
In de sector zelf was het lang een non-issue, zegt Jan van der Moolen, voormalig financieel toezichthouder van de corporatiesector. ‘Onder het mom van: het levert in financiële zin niks op, en we hebben er geen last van. Onderhuurders zijn betere betalers. En als je arm bent, mag je een brood stelen, zo redeneerden veel partijen. Ik vind dat moreel onverdedigbaar in tijden van ontzettende woningnood
.De laatste jaren is het tij gekeerd, zegt De Vries van de koepel. Een gecoördineerde sectoraanpak is er nog niet, maar de grote corporaties zijn sinds kort actief aan het rechercheren met gebruik van sociale media en big data. Enkele van hen experimenteren met ‘scraping’: het dagelijks ‘bijeenschrapen’ van data op allerlei websites, zoals ook Decisive Facts doet.
Corporaties hadden tot nu toe nog weinig meer om op af te gaan dan steekproeven en klachten van omwonenden. Volgens onderzoeker Peter de Reus van Decisive Facts brengt een corporatiewoning op de zwarte markt twee tot drie keer zijn sociale huurprijs op. Vaak door er twee of drie illegale onderhuurders in te zetten, maar er worden ook vaak complete woningen aangeboden. De omloopsnelheid is hoog. ‘Veel advertenties zijn na een paar dagen alweer verdwenen.’
Wegkijken wordt steeds lastiger in de strijd tegen woonfraude
Woonfraude is bijna een wetmatigheid op de dolgedraaide Amsterdamse woningmarkt. De geschatte omvang is €144 mln per jaar. Corporaties hebben er nauwelijks grip op.
‘Ik had jullie wel verwacht, alleen niet nu’, zegt de derdejaarsstudente communicatie als het woonfraudeteam van woningbouwcorporatie Ymere rond half negen ’s avonds midden in haar woonkamer staat, gewapend met zaklamp. Ze beantwoordt braaf alle vragen terwijl haar avondeten afkoelt. Eén slaapkamer neemt ze af, voor € 600 per maand. De andere kamers zijn verhuurd aan twee huisgenoten. De officiële bewoner, die zelf €730 per maand voor de gehele woning betaalt, is in geen velden of wegen te bekennen. ‘Wegens vakantie’ krijgt inspecteur Jolanda Roffelsen te horen.
Het is voor Roffelsen een zich eindeloos herhalend tafereel. Een voorspelbaar mechanisme, met telkens dezelfde onderdelen: een drooggekookte Amsterdamse woningmarkt, een wachttijd van circa veertien jaar voor sociale woningen, en een vierkantemeterprijs die record op record breekt. Het begint vaak niet met winstoogmerk, op een gegeven moment wordt de verleiding te groot. Woonfraude als bijna-wetmatigheid. ‘Wat zou je zelf doen?’, vraagt ze plagerig.
Hoe verklaarbaar ook, haar frustratie is er niet minder om. ‘Wij zijn als corporatie in het leven geroepen om woningen betaalbaar te maken voor de grote groep aan de onderkant. Gezinnen met bescheiden inkomens die er anders niet tussen komen. De agenten en leraren. En dat wordt ons steeds lastiger gemaakt, doordat mensen geld verdienen over onze rug.’
‘Het irriteert ons enorm dat er zoveel woningen niet beschikbaar zijn voor de mensen waar ze voor bedoeld zijn’, zegt Marien de Langen, bestuursvoorzitter bij corporatie Stadgenoot. ‘We zijn op de wereld voor een rechtvaardige woonverdeling,’ aldus Hester van Buren, bestuursvoorzitter van corporatie Rochdale. ‘We moeten de huren betaalbaar houden voor diegenen die dat nodig hebben.’
De fraudeaanpak is dweilen met de kraan open, aldus de corporaties.
In het kort
Woonfraude is bijna een wetmatigheid op de drooggekookte Amsterdamse woningmarkt.
10% tot 20% van de Amsterdamse huurwoningen wordt onrechtmatig aan de huurmarkt onttrokken.
Woningcorporaties hebben nauwelijks grip op de onderhuur van hun sociale huurwoningen.
De nieuwe privacyverordening maakt het nog moeilijker gegevens te delen en fraude op te sporen.
Het woonfraudeteam van Ymere bezoekt een woning die vermoedelijk illegaal onderverhuurd is. De woningcorporatie onderzoekt op basis van meldingen zo’n negenhonderd gevallen per jaar.
Aanzienlijk verdienmodel
Illegale inkomsten uit woonfraude zijn lastig in te schatten, maar dat het een aanzienlijk verdienmodel is, lijkt een gegeven. Dataonderzoeker Decisive Facts, die via ‘scraping’ duizenden illegale advertenties opspoorde, schat de winst op €144 mln per jaar, uitgaande van 10% woonfraude met financieel gewin. De koepel van Amsterdamse corporaties denkt dat niet alle gevallen winstgedreven zijn, maar wel een meerderheid. De Langen van Stadgenoot gaat uit van een minderheid, de rest zou kinderen of neefjes willen voortrekken in Amsterdam.
De totale maatschappelijke kosten zijn vermoedelijk echter nog vele malen hoger. Corporaties laten weten dat er naast woonfraude vaak sprake is van een stapeling van vergrijpen: misbruik van huurtoeslag, kinderbijslag en werkloosheidsuitkeringen. En terwijl de corporaties sociale huurwoningen bijbouwen in Amsterdam met behulp van een zwaar gesubsidieerde grondprijs van slechts € 215 per meter, hebben ze vervolgens nauwelijks grip op de oneigenlijke, royale verdienmodellen die de sociale huurders er massaal mee optuigen.
Morele plicht
De corporaties zelf voelen weinig financiële pijn van de illegale onderhuur. De bestrijding is vooral een principekwestie, een morele plicht die moet worden gevoeld tot in de haarvaten van de organisatie. Dat is lang niet altijd het geval, vooral bij kleinere corporaties, zeggen de bestuurders desgevraagd.
Wel staat het probleem vaak hoger op de agenda dan Airbnb, omdat het in omvang veel groter is. Bij illegale onderhuur wordt 10% tot 20% van de Amsterdamse huurwoningen — 18.000 tot 36.000 — onrechtmatig aan de huurmarkt onttrokken. En dat structureel. Bij Airbnb gaat het om 20.000 aangeboden adressen, waaronder ook veel koopwoningen, die hooguit zestig dagen per jaar mogen worden verhuurd.
Meldingen
Corporaties beseffen dan ook terdege dat ze dweilen met de kraan open. Ymere onderzoekt op basis van meldingen zo’n 900 vermoedelijke gevallen per jaar, Stadgenoot 450 tot 500 en Rochdale 590. In heel Amsterdam leidde dat afgelopen jaar tot 821 ontbonden huurcontracten. Het lijkt er bovendien op dat de corporaties met de jaren steeds minder woningen vrijspelen; tien jaar geleden waren het er nog ruim twee keer zo veel.
Meldingen zijn de voornaamste bron van hun onderzoek naar illegale praktijken, maar daarmee blijft er veel onder de radar. ‘Als je niet actief zoekt, is het er niet’, zegt Roffelsen van Ymere. Er wordt wel samengewerkt met de gemeente Amsterdam via Zoeklicht, het meldpunt voor woonfraude. Daarmee is er een convenant om door bestandsvergelijking gevallen te vinden waar het mogelijk niet pluis is.
Af en toe moedeloos
Af en toe klinkt moedeloosheid door. ‘De samenwerking met Zoeklicht ligt een beetje stil. En wij kunnen dit niet alleen oplossen’, erkent Sonja Vink, consulent woonfraude bij Ymere. Dat beamen ook Stadgenoot en Rochdale desgevraagd. ‘We hadden het juist heel goed geregeld’, zegt Van Buren, die in het verleden betrokken was bij het opzetten van Zoeklicht. De Amsterdamse energie en handhavingsmiddelen worden volgens de corporaties de laatste jaren weggezogen door Airbnb, dat bijna dagelijks de kranten haalt vanwege de overlast die het platform faciliteert.
‘Ik snap wel dat onderhuur geen topprioriteit is’, zo reageert Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt, op de beperkte aandacht. ‘We leven niet in een politiestaat, en bij uitzetting komen menselijke drama’s kijken.’
Nieuwe privacyverordening gooit roet in eten
Niet alleen lauwe politieke animo, ook de opgewaardeerde privacywetgeving maakt het complex om woonfraudeurs op te sporen. ‘De AVG (de Europese privacyverordening, red.) gooit roet in het eten’, verklaart Egbert de Vries, directeur bij de Amsterdamse federatie van woningcorporaties. ‘Sinds de invoering mei vorig jaar heerst er een angstcultuur’, zegt Mark de Bilde, hoofd huurzaken bij Stadgenoot. ‘Alle instanties zijn panisch om gegevens met elkaar te delen.’
‘Aan de wet kunnen we niets veranderen, maar we moeten de route aanpassen’, oordeelt De Vries. In het convenant moeten nieuwe afspraken worden gemaakt hoe wel gegevens kunnen worden uitgewisseld. De Vries ziet blockchain-technologie als een mogelijke oplossing. ‘Dan praten alleen de computers met elkaar en geven die uiteindelijk alleen de signalen door zonder persoonsgegevens te verstrekken.’
GBA landelijk openstellen
De sector ziet meer in ‘big data’. De corporaties zijn juist geïnteresseerd in samenwerking met meer instanties dan alleen de gemeente. Zo zien zij kansen in gegevensuitwisseling met bijvoorbeeld de Belastingdienst, Werk en Inkomen, Liander, de Sociale Verzekeringsbank (SVB), Waternet, IND en de Politie. En de toegang tot het GBA, de gemeentelijke basisadministratie, zou landelijk moeten worden ontsloten, zeggen de corporaties. Nu is dat voor de Amsterdamse corporaties beperkt tot alleen Amsterdam.
Het ‘scrapen’ — data verzamelen van verschillende websites — wordt ook als een goed idee ervaren, maar komt alleen op tafel als daarnaar wordt gevraagd. Enkele corporaties zijn ermee aan het experimenteren. ‘Dat levert meer op als het centraal wordt ontwikkeld’, zegt De Vries. De gemeente Amsterdam heeft al ‘scraping’ toegepast in de strijd tegen woonfraude, bij Airbnb, maar heeft de uitkomsten volgens de corporaties niet met hen gedeeld.
Hoge omloopsnelheid
Onderzoek door Decisive Facts laat zien dat het kan bijdragen aan extra inzichten. Het ‘scrapen’ van slechts één verhuursite van kamers leverde ruim 4300 verdachte fraudeadressen op van corporatiewoningen. Bovendien blijkt dat de omloopsnelheid hoog is. De gemiddelde kamer staat nog geen maand te huur op de site.
De drempel om het erop te wagen, is dan ook laag: de fraudeur kan in het uiterste geval zijn woning kwijtraken, maar het vergrijp is geen economisch delict waarbij een boete kan worden uitgedeeld, benadrukt De Vries van de federatie.
Corporaties hebben wel zelf een boeteclausule in contracten opgenomen en dreigen het financiële voordeel terug te vorderen. Alleen wijzen rechters dat niet vaak toe. ‘Ze vinden het vaak zielig’, aldus Van Buren van Rochdale. Al met al is de pakkans gering en kan ook een bewezen fraudeur gewoon weer op de wachtlijst — zij het met een kruisje achter zijn naam.
